El Gobierno ha llegado a un acuerdo con sus socios parlamentarios para sacar adelante una nueva ley de vivienda que, en teoría, busca establecer un marco regulatorio más justo y equilibrado entre inquilinos y propietarios, pero también puede suponer efectos adversos para ambos.

Algunas de las medidas más importantes que se proponen son:

• Pasan a considerarse “Grandes tenedores” todas las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas, actualmente está en 10.
• Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC. Se amplía a fin de año la limitación de incremento del 2%, que será de un 3% para 2024 y se prevé la creación de un nuevo índice para 2025.
• Límite de la fianza a dos meses.
• Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres. Independientemente de si se es gran propietario o no se establecen unos topes para el incremento del alquiler entre un contrato y el siguiente.
• Obligación del propietario de pagar la comisión de la inmobiliaria.
• Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras (Comunidad, IBI, etc)
• Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

• Creación de zonas de precios tensionados, en las que todos los precios serán topados, aunque con mayor severidad en el caso de grandes tenedores. Las comunidades autónomas podrán declarar un área tensionada si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares o si el precio de compra o el alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

Aunque la nueva ley de vivienda de alquileres busca proteger a los inquilinos, leyes similares anteriores, nos han hecho ver que puede tener efectos negativos.

Menor oferta de vivienda en el mercado: la limitación de las subidas de renta y la ampliación de la duración mínima del contrato de alquiler pueden llevar a algunos propietarios a retirar sus viviendas del mercado, especialmente si consideran que los precios no son suficientes para cubrir los costos de mantenimiento y reparación de la propiedad. Esto puede reducir la oferta de vivienda disponible y aumentar el precio de los alquileres que sí estén accesibles.

Mayor dificultad para acceder a viviendas: la limitación de la fianza a dos meses de renta y el aumento del tiempo mínimo del alquiler puede hacer que algunos propietarios exijan mayores garantías económicas a los inquilinos, lo que puede dificultar el acceso a la vivienda a aquellos con menor capacidad económica.

Parque de viviendas envejecido: Si los costes de mantenimiento suben por encima de lo que suben los alquileres, los propietarios tenderán a invertir menos en las viviendas y realizar sólo las reparaciones “imprescindibles”, disminuyendo el valor del inmueble y empeorando la calidad de vida de los inquilinos.

Todavía recordamos los alquileres de “renta antigua”, fruto de una ley con las mismas pretensiones, que provocó una reducción drástica de la oferta, inmuebles prácticamente en ruinas e inquilinos viviendo en condiciones deplorables.

Es importante que las medidas sean equilibradas y que se tengan en cuenta las necesidades de ambas partes para garantizar un mercado justo y sostenible.