Durante años, la construcción típica en nuestras ciudades incluía edificios con azotea, donde se ubicaban trasteros de uso privativo. Más recientemente se construyeron en la última planta áticos con terraza y es habitual encontrase con patios interiores de propiedad privada o sólo uso privativo.

Con la llegada del invierno, nos encontramos con frecuencia con casos de filtración procedentes de una incorrecta impermeabilización o un deficiente mantenimiento de dichos elementos y surge la duda sobre quién debe de hacerse cargo de las reparaciones que afectan a un espacio común de uso privativo.

En primer lugar, debemos acudir a la división horizontal y a los estatutos comunitarios, dónde debe recogerse el carácter privado o de uso privativo del elemento en cuestión.

La responsabilidad de mantenimiento y reparación de un elemento de uso general no ofrece dudas, es la comunidad de propietarios quien tendrá la obligación de ejecutar esos trabajos, pero cuando se trata de un elemento de uso privativo, surgen dudas sobre si la reparación es responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso o de la comunidad, lo que obliga a analizar el origen del problema

Si se origina por un problema de estanqueidad derivado del material impermeabilizante, que se ha deteriorado por el transcurso del tiempo, las obras serán responsabilidad de la comunidad. Se entiende, en este caso, que el elemento de uso privativo tiene una doble función, la de terraza, trastero o patio, para el propietario que lo tiene asignado y la de cubierta del resto del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal, en el nuevo artículo 10.1 a,  establece claramente que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias si cualquier propietario lo solicita, sin que sea preciso la aprobación de la junta de propietarios.

Sin embargo, si el deterioro se debe a una intervención del propietario como, por ejemplo, la perforación del suelo para la colocación de un cierre, será entonces éste quien deba acometer la reparación y así se indica en artículo 9.1 a, de la citada Ley de Propiedad Horizontal.

En ocasiones, también se plantean dudas en relación con la reparación del pavimento deteriorado por el uso habitual o, incluso, quién debe limpiar las cazoletas, fundamental para evitar posibles filtraciones y goteras a los pisos inferiores, por atascos y agua embalsada. En estos casos será el propietario exclusivo quien tenga esa responsabilidad, puesto que el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le atribuye el propio artículo 9.1 b, de la Ley de Propiedad Horizontal.