Con frecuencia los propietarios nos preguntan sobre el concepto de “uso privativo” en relación con sus plazas de garaje, patios, azoteas, etc. En general se confunde la propiedad privada con el uso privativo siendo cosas sustancialmente diferentes.

Plazas de Garaje

En ocasiones, los titulares del uso privativo de plazas de garaje interpretan que entre su plaza y la colindante existe una división que permite disponer del espacio interior con total libertad. Vemos depositadas cajas en el suelo, bicicletas colgadas de la pared, armarios, etc. Se olvida que las paredes, pilares y techo son indisponibles para los comuneros, aunque estén dentro del perímetro de la plaza, por ser elementos comunes incluidos en el art.396 CC.

Con respecto a la separación entre plazas, está línea es una auténtica medianera y, por ello, los comuneros no tienen la propiedad “hasta la línea” y deben permitir una extensión suficiente como para poder abrir las puertas de los vehículos con comodidad si bien es cierto que, a pesar de la mejor intención del mundo, hay garajes que por su dimensión lo hace bastante difícil.

Algunos comuneros pretenden instalar en su plaza de garaje cepos u otros instrumentos tendentes a evitar que otras personas puedan aparcar en sus plazas. Dicha instalación precisa de la aprobación de la junta de propietarios dado que afecta al título constitutivo de la comunidad.  

Patios y trasteros en azoteas

El derecho de uso privativo no supone un permiso para cerrar, modificar o alterar dichos elementos y obliga, cuando el acceso es exclusivo, al mantenimiento ordinario. Esto supone, entre otras cosas, mantener en condiciones de salubridad los mismos y velar porque no se produzcan obstrucciones en los desagües, por lo que debe evitarse la acumulación desordenada de enseres, material de obra u otros que, con el paso del tiempo, terminan por provocar dificultades para la correcta evacuación del agua.

Según la sentencia del Tribunal Supremo de 25-01-94 “la utilización privativa de un elemento común impone una serie de obligaciones no sólo al usuario sino a las otras dos partes implicadas: los demás copropietarios y la Comunidad. Así el primero tiene la obligación de disponer de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a los demás propietarios, utilizarlas según corresponda a su derecho cuando sea procedente, y siempre permitiendo el acceso al mismo a los efectos de consentir en el cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, estando vedado al mismo pretender llevar su derecho de uso y disfrute en exclusiva por encima de su propia naturaleza…”

En definitiva, plazas de garaje, patios y trasteros de uso privativo son “casi” privados, pero tienen limitaciones por el carácter de elemento común que los rodea.