La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a notificar a la comunidad el cambio de titularidad junto con los datos del nuevo titular, como indica el art.9.1.1.

El incumplimiento de esta obligación implica que el vendedor responde, solidariamente con el comprador, de los gastos generados con posterioridad a la transmisión. Si, además, la compraventa no se inscribe en el registro de la propiedad, es decir, el vendedor sigue figurando como titular, seguirá siendo responsable del pago de los gastos, aunque sólo sea a los efectos de que el embargo de la finca sea posible.

Si bien es cierto que esta responsabilidad no será de aplicación cuando la comunidad haya tenido conocimiento del cambio por cualquier otro medio, lo que difícilmente ocurrirá si no es por comprador, vendedor o registro.

¿Qué ocurre si comprador y vendedor pactan sobre la responsabilidad de pago?  Los acuerdos entre ambos no vinculan a la comunidad como recoge, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sec. 12.ª, 854/2013, de 20 de noviembre, Recurso 603/2012.

“… Obviamente, el hecho de que entre transmitente y adquirente se haya podido pactar que sea el adquirente quien se haga cargo de las cuotas comunitarias devengadas mientras que el transmitente era propietario del bien […], no vincula a la Comunidad de Propietarios, ya que ello supondría una asunción de deuda que, para vincular al acreedor, es decir a la comunidad, precisa del consentimiento de ésta, tal y como establece el artículo 1205 del Código Civil , no constando ni dicha asunción de deuda, ni la aceptación de la comunidad.”

¿Quién es el responsable de pagar las derramas aprobadas, cuyo importe se fracciona, y antes de concluir la misma se produce una compraventa?  Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, según indica el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, el debate debe centrarse en cuando son exigibles. El nacimiento de la deuda no radica en la aprobación de una derrama cuyo abono se fracciona si no cuando se emiten los recibos mensuales para su cobro., sin perjuicio de la obligación del vendedor de notificar al comprador las cargas que la finca pudiera tener. Entre otras, podemos encontrar la sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete, Sec.1ª, 442/2016 de 05 de diciembre.

“En el caso de autos es obvio que el acuerdo del pago de la derrama se ha adoptado cuando era propietario el vendedor, pero tras el acuerdo vende antes de que se hayan girado los recibos a los comuneros, por lo que ha de ser en este caso la parte compradora quien soporte el pago de la derrama”

¿Quién es el responsable del pago del mes en que se vende? Por la misma razón que hemos expuesto anteriormente, el nacimiento de la deuda se produce cuando se pone en circulación el recibo correspondiente y, por tanto, el titular el día 1 de cada mes es responsable del pago sin perjuicio de que, como ocurre a menudo, cuando la venta se produce cerca del día uno, se haga cargo el comprador.