Las restricciones a la movilidad y el confinamiento han convertido las terrazas y patios en uno de los elementos más atractivos de las viviendas, pero disponer de su propiedad o uso no significa que podamos hacer cualquier cosa en ellos.

El Código Civil en su artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes a las terrazas, cubiertas y patios. Sin embargo, algunos propietarios que viven en áticos o en un bajo pueden tener el uso de terrazas o patios reconocidos en su escritura de propiedad horizontal, lo que supone que pueden realizar un uso privativo de las mismas, lo que conlleva derechos y obligaciones para sus titulares.

Por un lado, este derecho de uso privativo supone una mayor utilidad de la vivienda, lo que redunda en su valor. Por otro, implica la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento el patio o terraza velando, por ejemplo, por la limpieza de la misma, de los sumideros para evitar atascos y cualquier otro elemento que por su uso pudiera deteriorarse.

Dicha titularidad de uso no permite realizar obras que alteren la configuración original, por ejemplo el cerramiento de una terraza, sin que la comunidad lo haya acordado previamente, salvo que exista una autorización al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. En todo caso, siempre será preceptivo un informe técnico que garantice la viabilidad de la obra que se desea ejecutar.

¿Qué podemos hacer en una terraza o patio comunitario de uso privativo sin tener que pedir permiso?

1. Plantas. Sí, se pueden tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras de obra, adosada a la pared o fijada al suelo, necesitaremos la autorización comunitaria.
2. Mesas, sillas, tumbonas, sombrilla. Sí, podemos amueblar el espacio con enseres de este tipo, siempre y cuando no estén fijados.
3. Tendedero. Si la vivienda tiene un tendedero habilitado o el patio ya tiene este uso, que habitualmente será común a todos los pisos, lo aconsejable es utilizar ese elemento para tender la ropa. Si queremos utilizar la terraza para esta tarea, habitualmente supone utilizar fijaciones en las paredes para sujetar las cuerdas, lo que puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requerir el visto bueno de la comunidad que no es necesario si se trata de tendederos portátiles.
4. Lavadoras. La instalación de electrodomésticos, si bien no están sujetos a paredes o suelos y presumiblemente no provocarán deterioro en sueltos y paredes del elemento común, pueden provocar ruidos recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2, que otorga herramientas a las comunidades de propietarios si un comunero realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. En estos casos si se puede verificar que los ruidos superan los límites establecidos por la normativa vigente, y tras el requerimiento al infractor no cesa en su actividad, el Presidente podrá, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, entablar contra él acción de cesación que, se sustanciará a través del juicio ordinario y de ser estimada podrá suponer la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
5. Barbacoa. En este caso no sólo tenemos que tener en cuenta si afecta o no al revestimiento de la terraza, como en el punto anterior, hay que valorar los perjuicios que puede provocar, en este caso, el humo. Si bien una barbacoa portátil no requeriría autorización, si la queremos de obra, fijada a la pared, deberemos pedir el permiso de la comunidad. Pero si, superado este trámite, el uso de la barbacoa provoca problemas de humos, estaríamos ante una situación recogida en Obviamente en el caso de los patios está totalmente prohibida pues el propio patio haría de chimenea de la misma y el humo se colaría por todas las ventanas.
6. Piscinas inflables, jacuzzi o similar. Por una parte, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado el suelo (lo que requiere permiso) o que sea portátil, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Pero aún es más importante tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. El hecho de instalar una piscina o jacuzzi sin un estudio adecuado puede suponer un claro riesgo para el edificio pues un elemento con un metro de altura de agua implica una carga de 1000kg/m2 y a menudo esto está por encima de la carga máxima para la que fue diseñada la estructura del edificio.
7. Modificación del suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si lo que queremos es realizar un nuevo cubrimiento, que sí precisa obra, tendremos que solicitar el visto bueno de la comunidad.