Régimen general de alteraciones

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los propietarios pueden modificar sus viviendas o locales (elementos privativos) siempre que no afecten la seguridad, estructura, configuración o derechos de otros propietarios. Sin embargo, está prohibido realizar alteraciones en los elementos comunes del edificio sin el acuerdo previo de la comunidad. Esto incluye, entre otros, las puertas y ventanas que dan a la fachada o espacios comunes, el color de la fachada, incluso dentro del balcón, la instalación de elementos ornamentales en espacios comunes, antenas, aires acondicionados en fachadas, tendederos en balcones o patios en los que no estuviera previsto, etc.

Excepciones a la prohibición

A pesar de esta prohibición general, existen excepciones contempladas en la LPH y la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

1. Estatutos de la comunidad: Según el artículo 5 LPH, los estatutos pueden permitir modificaciones de elementos comunes, si estas no están prohibidas por la ley y respetan los límites establecidos por la misma. Esto incluye obras que no comprometan la seguridad y estructura del edificio, ni perjudiquen a otros propietarios. Por tanto, la comunidad podría autorizar la instalación de aires acondicionados en la cubierta cumpliendo ciertas condiciones para evitar el ruido y preservar el mantenimiento de la misma, o la instalación de persianas o toldos de un determinado color o diseño.

2. Acuerdos de la junta de propietarios: El artículo 17.6 LPH permite que la junta de propietarios apruebe modificaciones en elementos comunes por unanimidad. Esto es necesario porque alterar cualquier parte común afecta el título constitutivo de la propiedad horizontal. Lo que podría incluir una alteración sustancial de la fachada o del portal.

Obras en locales de negocio

La jurisprudencia ha adoptado un criterio flexible para las obras en locales comerciales, reconociendo que estos necesitan adaptarse a sus actividades económicas. El Tribunal Supremo ha establecido que se pueden realizar obras en locales comerciales, afectando elementos comunes como la fachada, siempre que:

1. No comprometan la seguridad o estructura del edificio.
2. Estén previstas en los estatutos.
3. Sean necesarias para la actividad del local.
4. No excedan lo habitual en estos casos.
5. No menoscaben la estética del edificio.

Carácter ejecutivo de los acuerdos comunitarios

Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son ejecutables de inmediato según el artículo 18.4 LPH. Esto asegura que las decisiones de la comunidad no se paralicen por posibles impugnaciones, salvo que un juez determine la suspensión cautelar del acuerdo a solicitud del demandante.

Suspensión cautelar de acuerdos

La suspensión cautelar de un acuerdo comunitario es posible bajo ciertas condiciones, cumpliendo con los requisitos de las medidas cautelares:

1. Periculum in mora: Riesgo de daño irreparable si el acuerdo se ejecuta.
2. Fumus boni iuris: Apariencia de buen derecho del solicitante.
3. Caución: Garantía para cubrir posibles daños por la suspensión.

Esta medida se tramita conforme a los artículos 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Resumen

Las obras en elementos comunes están reguladas estrictamente por la LPH, permitiendo modificaciones sólo bajo ciertas condiciones y con aprobación unánime de la comunidad, esta norma general sólo ha sido flexibilizada por la jurisprudencia en relación con los locales comerciales, considerando su necesidad de adaptación para actividades económicas y siempre bajo estrictas condiciones.