Preguntas Frecuentes
El obligado al pago es quien ostente la condición de propietario en el momento en que la cuota se gira al cobro, en este caso, el primero de cada mes.
En el supuesto de producirse la transmisión a mitad de mes, a pesar de que no hubiera transcurrido el plazo para hacer efectivo el pago, las partes podrán acordar, como una condición más del contrato de compraventa, quién debe asumir el pago de la cuota.
En defecto de acuerdo, si el vendedor no procede al pago, el adquirente asumirá la deuda dentro de la afección real (art. 9.1.e LPH).
En el supuesto de producirse la transmisión a mitad de mes, a pesar de que no hubiera transcurrido el plazo para hacer efectivo el pago, las partes podrán acordar, como una condición más del contrato de compraventa, quién debe asumir el pago de la cuota.
En defecto de acuerdo, si el vendedor no procede al pago, el adquirente asumirá la deuda dentro de la afección real (art. 9.1.e LPH).
A este respecto, resulta aplicable lo dispuesto en la sentencia 540/2016 de 14 de septiembre del Tribunal Supremo que supone un cambio del criterio mantenido hasta la fecha toda vez que con anterioridad la doctrina mayoritaria consideraba que el plazo para el ejercicio de la acción estaba sujeto al plazo de prescripción de las acciones personales (5 años art. 1964 Código Civil). Sin embargo, en esta sentencia el Alto Tribunal considera que el plazo que debe ser tenido en cuenta es el de las acciones reales que es de 30 años (art. 1963 CC).
En la sentencia de referencia justifica este plazo señalando que “Esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las misma es el de treinta años establecido en el artículo 1963CC”.
Con motivo de la publicación en el Boletín Oficial del Estado, del Real Decreto 828/2013 de 25 de octubre de 2013, se modifican entre otras cosas el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGPI). De esta forma, pasan a incluirse como obligados a presentar la declaración las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal, es decir las Comunidades de Propietarios.
Así, con efectos 1 de enero de 2014, las Comunidades de Propietarios son entidades obligadas a presentar la declaración anual relativa a sus operaciones con terceras personas, modelo 347.
Debemos tener en cuenta, por lo que se refiere a la información a suministrar, que el artículo 33.1 del RPGI, establece la obligación de relacionar todas aquellas personas o entidades, cualquiera que sea su naturaleza o carácter, con quienes hayan efectuado operaciones que en su conjunto para cada una de dichas personas o entidades hayan superado la cifra de 3.005,06 euros durante el año natural correspondiente. La información sobre dichas operaciones para las Comunidades de Propietarios se suministrará, sobre una base de cómputo anual.
Se incluirán de forma separada las entregas y las adquisiciones de bienes y servicios y se incluirán las subvenciones, auxilios o ayudas no reintegrables que se otorguen.
Al tratarse la fachada de un elemento común, y teniendo en cuenta que las obras que tengan por finalidad la seguridad de los residentes del inmueble (cierre de portales, instalación de rejas, cierres perimetrales, etc), requerirá la adopción del acuerdo por mayoría simple (art.17.7 LPH). Adoptando el acuerdo todos los propietarios están obligados al pago.
Es importante recordar que hay alternativas a la instalación de rejas: detectores de presencia, rejas móviles en el interior del inmueble, cristales de seguridad, etc. que no requieren de acuerdo previo de la comunidad al no alterarse la configuración de la fachada.
En el caso de adoptarse el acuerdo de instalación de rejas en fachada es aconsejable aprobar un modelo, que puedan seguir el resto de propietarios, mitigando el impacto estético que estas puedan producir.
En épocas de crisis como la actual, nos encontramos a menudo con personas que se presentan como Administradores de Fincas, Gestores de Fincas, Franquicias de Administración o, simplemente, profesionales de diversas áreas que, no teniendo en que ocupar su tiempo, deciden dedicarse a la Administración de Fincas sin los conocimientos e infraestructura necesaria o a tiempo parcial.
Estos "profesionales" no superarían el más mínimo control de calidad, pero cuentan con dos factores clave para "atrapar" al cliente incauto: Una propuesta de servicios que incluye "de todo" (a menudo un "copia y pega" de alguna empresa solvente del sector) y unos precios sorprendentemente bajos.
El resultado es que las cosas pronto empiezan a ir mal. Al principio tendremos que oír excusas del tipo "es que el administrador anterior lo dejó todo mal!", luego nos sorprenderán con problemas familiares, enfermedad y dificultades de todo tipo que le impiden atendernos "como él/ella desearía", enseguida nos vemos supliendo el trabajo del administrador porque "para lo que le pagamos!", hasta que un buen día descubrimos que la morosidad se ha disparado, el libro de actas no se cumplimenta, la contabilidad lleva un tremendo retraso, si es que se hace, se presentaron los impuestos fuera de plazo o ni siquiera se presentaron y perdimos aquella subvención a la que podíamos optar, eso sí, el administrador no ha olvidado cobrar sus honorarios religiosamente junto con innumerables extras de los que no tenemos noticias.
Los costes para la comunidad se vuelven incalculables y nuestra calidad de vida se resiente, además de las responsabilidades civiles en las que pueden incurrir los propietarios, e incluso penales el presidente, y es aquí cuando pensamos que esos honorarios que suponían uno o dos euros menos por vecino nos han salido caros, muy caros. Lamentablemente nos llegan muchos clientes huyendo de este tipo de gestores y el deterioro del edificio y de las relaciones entre los vecinos siempre es alarmante.
Nuestro consejo es que se cerciore de a quien contrata. Visite sus oficinas sin avisar, compruebe con qué medios cuenta, llame por teléfono a diferentes horas, visite su página web, pregunte por su experiencia y dedicación y no olvide que nadie vende "duros a cuatro pesetas". La Garantía de un Administrador de Fincas Colegiado, avalado por una dilatada experiencia, con los recursos humanos y técnicos adecuados y dedicación exclusiva, siempre son rentables.
El resultado es que las cosas pronto empiezan a ir mal. Al principio tendremos que oír excusas del tipo "es que el administrador anterior lo dejó todo mal!", luego nos sorprenderán con problemas familiares, enfermedad y dificultades de todo tipo que le impiden atendernos "como él/ella desearía", enseguida nos vemos supliendo el trabajo del administrador porque "para lo que le pagamos!", hasta que un buen día descubrimos que la morosidad se ha disparado, el libro de actas no se cumplimenta, la contabilidad lleva un tremendo retraso, si es que se hace, se presentaron los impuestos fuera de plazo o ni siquiera se presentaron y perdimos aquella subvención a la que podíamos optar, eso sí, el administrador no ha olvidado cobrar sus honorarios religiosamente junto con innumerables extras de los que no tenemos noticias.
Los costes para la comunidad se vuelven incalculables y nuestra calidad de vida se resiente, además de las responsabilidades civiles en las que pueden incurrir los propietarios, e incluso penales el presidente, y es aquí cuando pensamos que esos honorarios que suponían uno o dos euros menos por vecino nos han salido caros, muy caros. Lamentablemente nos llegan muchos clientes huyendo de este tipo de gestores y el deterioro del edificio y de las relaciones entre los vecinos siempre es alarmante.
Nuestro consejo es que se cerciore de a quien contrata. Visite sus oficinas sin avisar, compruebe con qué medios cuenta, llame por teléfono a diferentes horas, visite su página web, pregunte por su experiencia y dedicación y no olvide que nadie vende "duros a cuatro pesetas". La Garantía de un Administrador de Fincas Colegiado, avalado por una dilatada experiencia, con los recursos humanos y técnicos adecuados y dedicación exclusiva, siempre son rentables.
Cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la policía municipal.
Si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el Ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza, no obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.
Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, se deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria. Con la finalidad de probar estos hechos, es preciso contar con el informe municipal que los avales o, en el caso de que se prevea reclamar también al Ayuntamiento, encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente informe que lo acredite.
Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, se deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria. Con la finalidad de probar estos hechos, es preciso contar con el informe municipal que los avales o, en el caso de que se prevea reclamar también al Ayuntamiento, encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente informe que lo acredite.
Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas. Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.
La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.
La Ley del IGIC/IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, locales etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IGIC/IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.
No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IGIC/IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA/IGIC ya que no se cobra.
En el momento de otorgar la escritura, el vendedor tiene obligación de aportar una certificación en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.
La responsabilidad del pago de las cuotas pendientes alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y los tres anteriores.
Una de las medidas destinadas a incentivar que los propietarios con saldos pendientes se pongan al día es la privación de su voto en la Junta de Propietarios. (Artículo 15 ap. 2º de a LPH).
El afectado por la privación del derecho de voto puede, impugnar judicialmente la deuda impagada mediante la interposición de demanda contra la Comunidad, previa a la celebración de la Junta o consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas.
Si no ejerciera dichas posibilidades, será privado de su derecho a voto, pudiendo asistir a la Junta y participar en sus deliberaciones, posicionarse u opinar en relación a los asuntos que se están tratando.
Así mismo, según el indicado precepto, el acta de la Junta deberá reflejar los propietarios que se hayan visto privados de voto, “cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley“.
Conviene que la convocatoria de cualquier tipo de juntas debe contener una relación de propietarios que no estén, en el momento de su realización, al corriente y advertirá de la privación de voto.
En relación a este asunto conviene advertir que cuando se trata de efectuar reformas tanto en pisos como en locales afectos a propiedades horizontales, la Ley de la Propiedad Horizontal (1999), en su artículo 7 establece que su propietario podrá realizar modificación en los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquéllos con las siguientes condiciones:
1. No menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (atendiendo a la competencia y titularidad de la Comunidad en relación a los anteriores).
2. No perjudique los derechos de otros propietarios, con los necesarios límites y concreciones que en relación a esto ha introducido la Jurisprudencia.
Siempre y cuando se cumplan los anteriores requisitos, la Ley no establece mas obligaciones para el propietario que la de dar cuenta (que NO solicitar autorización) de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad (Presidente o administrador normalmente).
Aunque la ley no establece expresamente formalidad alguna en relación a lo anterior, se recomienda a efectos de su acreditación, la presentación de un escrito al representante de la Comunidad por quien desee efectuar las reformas, dando cuenta de los trabajos a efectuar y las fechas en las que se van a producir las mismas. Por los motivos indicados, este escrito preferiblemente deberá entregarse fehacientemente para evitar posibles problemas de futuro, mediante burofax o entrega de original por duplicado con acuse de recibo que se efectúe por quien lo recibe.
Desde el punto de vista práctico, y atendiendo a los conflictos comunitarios que esto evita, se aconseja que mientras se producen las obras, se cumplan las normativas sobre horarios establecidas por la Comunidad y las administraciones competentes y en caso de que se tengan que utilizar los elementos comunes para el paso de materiales, éstos sean protegidos y limpiados diariamente por quien realiza las obras.
La Ley de Propiedad Horizontal -la que regula el uso de garajes- prohibe expresamente sobrepasar las líneas de una plaza, induso si lo único que sobresale es un maletero.
En cuanto al seguro, las Comunidades de vecinos suelen contar con un seguro con cobertura de daños -entre ellos, el de incendio- a 'vehículos en reposo'. Se contrata teniendo en cuenta el número de plazas de aparcamiento y el valor promedio de los vehículos que las ocupan. Si ocurre un accidente y en el garaje se estacionaban más vehículos que los determinados por el número de plazas, la aseguradora se acoge a la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, que establece que, en caso de divergencia entre los bienes declarados y los existentes en el momento del siniestro, la compañía reducirá su indemnización en la misma proporción. Por ej., si en la póliza se declararon 50 vehículos y una indemnización de 350.000 € y había aparcados 60 vehículos, la aseguradora reducirá la indemnización a cada vecino en función del ratio entre vehículos declarados y estacionados. Así, si el valor de un coche siniestrado era de 7.000 €, la aseguradora sólo abonará 5.833,33 €.
En cuanto al seguro, las Comunidades de vecinos suelen contar con un seguro con cobertura de daños -entre ellos, el de incendio- a 'vehículos en reposo'. Se contrata teniendo en cuenta el número de plazas de aparcamiento y el valor promedio de los vehículos que las ocupan. Si ocurre un accidente y en el garaje se estacionaban más vehículos que los determinados por el número de plazas, la aseguradora se acoge a la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, que establece que, en caso de divergencia entre los bienes declarados y los existentes en el momento del siniestro, la compañía reducirá su indemnización en la misma proporción. Por ej., si en la póliza se declararon 50 vehículos y una indemnización de 350.000 € y había aparcados 60 vehículos, la aseguradora reducirá la indemnización a cada vecino en función del ratio entre vehículos declarados y estacionados. Así, si el valor de un coche siniestrado era de 7.000 €, la aseguradora sólo abonará 5.833,33 €.
Los elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.
Si bien es recomendable la contratación de un Administrador de Fincas Colegiado para realizar cuantas actuaciones le vienen legalmente conferidas, la LPH establece que las funciones de Secretario y Administrador pueden ser desarrolladas por el Presidente, “salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia“.
Sin perjuicio de que hay que atender, como se ha dicho, a lo que pudiera establecerse por los Estatutos en el caso concreto para esta materia, los cargos de administrador y secretario pueden nombrarse independientemente o ser acumulados en la misma persona, dando lugar al de administrador-secretario. De hecho, partiendo de las funciones complementarias y estrictamente relacionadas encomendadas a uno y otro cargo por la legislación vigente, cuando el cargo de Administrador es desarrollado por un tercero profesional, normalmente suele acumularse con el de Secretario.
Los cargos de administrador y, en su caso, el de administrador-secretario pueden ser ejercidos por cualquier propietario (no precisando la ley el carácter retribuido o no), así como por terceros, es decir, “personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o corporaciones y otras personas jurídicas (sociedades limitadas, anónimas…) en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Al respecto de lo anterior conviene recomendar que en caso de nombrarse separadamente al de Presidente, el cargo sea desarrollado preferiblemente por un profesional o sociedad profesional, ya que disponen de medios técnicos y humanos cualificados para el desarrollo de tales funciones y partiendo de su obligatoria colegiación, tienen suscritos seguros de responsabilidad civil para cuantas acciones u omisiones se deriven de su actuación profesional, lo que es una importante garantía para el cliente.
Para ello el profesional o sociedad profesional deben estar debidamente colegiados, como se ha indicado, en el correspondiente colegio de Administraciones de Fincas.
Salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el Administrador (como el del resto de cargos) es nombrado por un plazo de un año prorrogable cuantas veces se estime por la Junta de Propietarios.
En cualquier caso, podrán ser removidos todos los designados, sin perjuicio de las condiciones contractuales establecidas, antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Para ello bastará en primera convocatoria el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de la propiedad y en segunda, el voto favorable de la mayoría de asistentes, siempre que represente también más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Si uno de los propietarios tenía instalado desde hace años un Aire Acondicionado y ahora lo ha sustituido por uno nuevo.
¿Debe acatar el acuerdo adoptado y subirlo a la cubierta o existe una servidumbre creada al instalarlo en el mismo lugar que el antiguo?
Los acuerdos son ejecutivos desde el momento en el que se adoptan, no teniendo efecto retroactivo.
Por ello, adoptado el acuerdo, el propietario que ya tiene instalado su compresor en la fachada, no estará obligado a retirarlo y subirlo a la cubierta.
Ahora bien, será de obligado cumplimiento este acuerdo tanto para aquellos propietarios que por primea vez deseen instalarlo como para aquellos que ya lo tuviesen instalado y quieran sustituirlo por uno nuevo.
Para evitar confusión al respecto entre los propietarios, es aconsejable que el acuerdo se redacte de forma clara y en el caso de que produzca un cambio de titularidad, se informe al nuevo propietario de este acuerdo para que conozca en que zona debe instalarlo.
A este respecto, resulta aplicable lo dispuesto en la sentencia 540/2016 de 14 de septiembre del Tribunal Supremo que supone un cambio del criterio mantenido hasta la fecha toda vez que con anterioridad la doctrina mayoritaria consideraba que el plazo para el ejercicio de la acción estaba sujeto al plazo de prescripción de las acciones personales (5 años art. 1964 Código Civil). Sin embargo, en esta sentencia el Alto Tribunal considera que el plazo que debe ser tenido en cuenta es el de las acciones reales que es de 30 años (art. 1963 CC).
En la sentencia de referencia justifica este plazo señalando que “Esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las misma es el de treinta años establecido en el artículo 1963CC”.
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