Comprar o alquilar una vivienda se está convirtiendo en una auténtica odisea. La escasez de oferta y el incremento de la demanda han disparado los precios en ambos mercados. Ahora, a esta difícil situación se suma un nuevo requisito que afectará directamente a los propietarios que quieran vender o alquilar su vivienda: la eficiencia energética.

Cambios normativos: calificación mínima obligatoria

A partir del 1 de enero de 2030, todas las viviendas que se quieran poner en el mercado —ya sea para venta o alquiler— deberán contar con una calificación energética mínima de E. Y no queda ahí: en 2033, ese umbral aumentará a una letra D.

Así lo establece la propuesta de revisión de la Directiva sobre la Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), aprobada por el Parlamento Europeo en marzo de 2024, que forma parte del Pacto Verde Europeo. Esta directiva busca avanzar hacia un parque inmobiliario descarbonizado para 2050, ya que el sector de la construcción es responsable de más del 36 % de las emisiones de gases de efecto invernadero en la Unión Europea. Directiva (UE) sobre la eficiencia energética de los edificios (revisión 2024)

¿Qué implica para los propietarios?

A efectos prácticos, esto significa que no se podrá vender ni alquilar un inmueble si no alcanza esa calificación energética mínima. Esto obligará a muchos propietarios, especialmente aquellos con viviendas antiguas, a realizar obras de mejora en aislamiento, sistemas de climatización o instalaciones eléctricas.

El impacto económico: una reforma inevitable

Se estima que el 85 % de los edificios residenciales en España no cumplen con los criterios actuales de eficiencia energética, lo que podría suponer un reto importante para los propietarios. Las actuaciones más comunes incluyen:

• Sustitución de ventanas por otras con aislamiento térmico.

• Mejora o sustitución sistemas de climatización.

• Sustitución de iluminación por leds.

• Aislamiento de fachadas y cubiertas.

Aunque estas obras suponen un desembolso inicial, también revalorizan la vivienda y reducen los costes energéticos mensuales, lo cual puede suponer una ventaja competitiva en el mercado inmobiliario.

¿Qué pasa con el Certificado de Eficiencia Energética?

Hasta ahora, bastaba con presentar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), que simplemente informaba del estado del inmueble. Con la nueva normativa, este certificado deberá acreditar una letra mínima de eficiencia, lo que significa que tendrá consecuencias legales y comerciales. Un CEE que no alcance los mínimos exigidos invalida la operación de venta o alquiler.

Este certificado lo realiza un técnico habilitado (arquitecto, ingeniero), que analiza consumos, aislamiento, sistemas de climatización y ventilación, entre otros factores.

El gran reto: la antigüedad del parque inmobiliario

Uno de los obstáculos más importantes es la edad media de los edificios en España. Según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI):

• 41,4 % de las viviendas tienen entre 30 y 49 años.

• 29,6 % tienen entre 50 y 69 años.

• 29,9 % superan los 70 años.

Estas cifras indican que una gran mayoría de viviendas necesitarán adaptarse, y para muchos propietarios esto puede suponer una inversión significativa.

¿Hay ayudas disponibles?

Afortunadamente, sí existen ayudas públicas europeas. En particular, los Fondos Next Generation EU incluyen una partida importante para la rehabilitación energética de viviendas si las reformas alcanzan un mínimo de mejora en el consumo energético. El problema reside en que en Canarias esto no siempre es fácil pues contamos con un clima benigno que hace que inversiones como el aislamiento de paredes, a menudo, no suponga una diferencia significativa.

Por otro lado hay deducciones fiscales vigentes que permiten recuperar hasta un 60 % del importe invertido en reformas energéticas (según condiciones) siempre que, como el caso anterior, se logre una mejora en la calificación del inmueble.

¿Qué pueden hacer ya los propietarios?

Desde la administración de fincas recomendamos a los propietarios queEf tienen en mente vender o alquilar comiencen a informarse y planificar con tiempo. Una actuación temprana puede facilitar el acceso a subvenciones y evitar prisas o complicaciones legales cuando se acerque el plazo de entrada en vigor.

Hacer una auditoría energética básica, consultar con un técnico acreditado y explorar las líneas de ayuda disponibles son pasos clave que recomendamos no dejar para el último momento.